Compte rendu de la rencontre du 10 oct. 2025 entre le président de l’association, le gestionnaire, le Conseil Syndical (CS)

Vous trouverez dans cette page 3 informations importantes en lien avec cette rencontre du 10 octobre dernier.

1) Le préambule de Monsieur Gilles Mugniery, Directeur Général Mandataire Social de NEORESID HOLDING, envoyé avant la réunion du Vendredi 10 octobre et l’ordre du jour de cette réunion.
2) Le compte rendu envoyé par Monsieur Gilles Mugniery de COSIALIS
3) Le compte rendu envoyé par Monsieur Nicolas Duclos, Président du Conseil Syndical (CS)

Participants à la réunion du 10 octobre

Nicolas Duclos
Michel Leroy & Yann Goy, représentants de l’association des copropriétaires
Gilles Mugniery, ainsi que Mme Émilie Daele (contrôle de gestion) et M. Vincent Aresi (comptable), tous deux de la société NEORESID.

1) Le préambule de Monsieur Gilles Mugniery, Directeur Général Mandataire Social de NEORESID HOLDING, envoyé avant la réunion du Vendredi 10 octobre et l’ordre du jour de cette réunion.

Renouvellement des baux 2026
Position NEORESID pour la pérennité/ attractivité de l’immeuble (travaux nécessaire logements)
Optimisation / équipements à double intérêt (copro/NEORESID) : plaques de cuisson/ radiateurs/
Charges locatives : point sur la situation, notamment le paiement direct à Cosialis.
Contrat d’électricité : état d’avancement et gestion du reliquat d’abonnement Engie jusqu’à fin 2026 (environ 1 000 €/mois).
Indice de référence des loyers (IRL) : actualisation à +1,04 % au 13 juillet 2025.

2) Le compte rendu envoyé par Monsieur Gilles Mugniery de COSIALIS

Bonjour à tous,

Tout en félicitant Monsieur Duclos pour sa nomination, je pense qu’il est important en préambule de poser le contexte comme l’historique de votre résidence.

Tout d’abord les appartements ne sont pas conformes à leur désignation. Ceci n’a pas empêché les propriétaires de signer les pv de recette de leurs appartements, tout en découvrant qu’ils n’avaient pas un T2 mais deux studios. Cet état est lié au fait que votre promoteur initial n’a pas respecté la demande de la mairie à l’époque en matière de nombre de places de pk, et qu’il fut beaucoup plus simple de diviser par 2 le nombre de places requis en faisant de 2 T1 un T2… C’est la raison pour laquelle il n’y a pas de compteurs individuels d’électricité, car il n’y aurait eu qu’un compteur pour deux appartements distincts. C’est donc la raison pour laquelle l’électricité privative n’est pas individualisée par appartement et donc qu’un seul compteur électrique, avec un transformateur vieillissant et dangereux, alimentait l’ensemble de la résidence…

Si les notaires étaient compétents, aucun appartement ne pourrait se vendre, et encore moins en divisant les studios, avec une désignation non conforme…

Je connais bien le sujet, un propriétaire nous a intenté un procès, puis est allé en appel, en essayant de nous rendre responsables de cette transformation, afin de nous obliger à le garder sous bail… j’ai gagné le procès, puis l’appel et j’ai sorti du bail le propriétaire en question, qui a toujours 8 appartements dans votre résidence. Pour information, nous avons tous les pv de recette signés par les propriétaires alors que leurs lots n’étaient pas conformes… Nous avons demandé à chaque AG que cette situation soit régularisée, mais quand le syndic appartient au promoteur d’origine, personne ne se presse…

Plus récemment donc, le même syndic a signé un contrat d’électricité via un courtier, au pire moment de la crise énergétique, et a cru bon de signer ce contrat pour 4 années, garantissant une facture d’électricité multipliée par 3 pour l’ensemble de la résidence. Il n’était pas besoin d’être très compétent en la matière pour savoir que l’augmentation du prix de l’électricité en France ne résultait pas d’une situation réelle mais uniquement d’accords européens d’indexation du prix de l’électricité sur celui du gaz… Cette situation ne pouvait donc pas tenir, et l’Etat français le savait bien puisqu’ils ont mis en place un bouclier tarifaire pour contrer ces augmentations « réglementaires ».

Nous gérons de nombreuses autres résidences, un certain nombre sans syndic, jamais nous n’avons commis une telle erreur…

De plus il est tellement facile pour votre syndic de nous envoyer l’addition, vu qu’en tant que gestionnaire nous sommes redevables du paiement des charges… et tellement facile pour les propriétaires de nous rendre responsables de la situation et de donner quitus des charges au Syndic, alors que ce dernier a signé le contrat sans en informer le Conseil Syndical (et encore moins votre gestionnaire)…

La conséquence est simple : Neoresid a honoré ses engagements et perdu en 2023 plus de 50.000 € avec votre résidence… tout en contestant la légitimité de votre syndic à oeuvrer pour les parties privatives…

Fort heureusement nous avons pu bénéficier du bouclier tarifaire, mais là encore opacité totale de votre syndic qui a transmis un avoir pour 2023, et aucune information depuis, et encore moins concernant la restitution de cet avoir aux propriétaires…

Je m’autorise à rappeler que c’est cependant à mon initiative que nous avons mené les études de changement de PDL, que Neoresid a financé ces études, et que nous avons vendu le projet de changement de PDL aux propriétaires lors de l’AG 2023, avec la promesse du syndic que le contrat Engie allait tomber de fait sans aucune pénalité… là encore incompétence et mensonges puisque l’abonnement est refacturé… une fois de plus tout le monde trouve normal que Neoresid paye. Nous gagnons tellement d’argent sur le dos des propriétaires…. les travaux ont par la suite été gérés par le syndic, avec le retard que vous connaissez …

Nous avons soldé les années 2022 et 2023 concernant les dépenses énergétiques et mené l’ensemble des analyses financières avec Monsieur Lagresles, les inconnues restant :

– la restitution du bouclier tarifaire aux propriétaire

– le bouclier tarifaire appliqué en 2024 et en 2025…

Ceci est donc le contexte général. A ce contexte général nous pouvons ajouter d’autres types d’éléments :

– votre résidence est vieillissante et va nécessiter des travaux de rénovation des appartements, le changement des plaques en fait partie, et nous ne transigerons pas sur le sujet. Notre responsabilité pénale est engagée, comme celle des propriétaires en cas de sinistre…

– une résidence de 300 lots va s’ouvrir entre votre résidence et le centre de Valence, elle résultera de la transformation des locaux La Poste en résidence pour étudiants. Elle forcera l’adaptation de votre résidence aux nouveaux standards locatifs du marché. Neoresid a répondu à l’appel d’offres confidentiel mené par La Poste

J’ai bien noté qu’une question touchait l’application de l’IRL, il est contractualisé dans le bail qui nous lie, et sera appliqué. Je rappelle cependant qu’un indice réévalué de 1,04% ne signifie pas que le loyer doit être réévalué de 4%.

Pour les réévaluations complémentaires de loyers, vous comprendrez qu’en l’état des comptes de la résidence, comme ne l’état de la résidence, nous ne ferons aucun ajout complémentaire.

Les questions résiduelles étant :

– nous n’avons pas souhaité mener de renouvellement de bail car nous nous laissons l’opportunité de quitter cette résidence. Nous ouvrirons 2000 lots avec 9 résidences dans les 2 ans qui viennent, et nous devons focaliser nos énergies sur les bons sujets. Nous en avons assez d’être à la merci de l’incompétence des acteurs choisis par les propriétaires et cautionnés par le Conseil Syndical pour gérer les contrats clés de votre résidence, ainsi que l’entretien des communs

– les propriétaires de votre résidence sont-ils prêts à mener les travaux nécessaires à sa rénovation

Je vous encourage à rechercher un autre gestionnaire, je l’ai déjà et depuis plusieurs années suggéré à Monsieur Leroy, ceci vous éclairera sur les candidats et leurs offres

3) Le compte rendu envoyé par Monsieur Nicolas Duclos, Président du Conseil Syndical (CS)

Chers membres du CS,

En compagnie de Yann et Michel, représentants de l’association des copropriétaires, nous avons eu ce matin une réunion avec M. Mugniery, ainsi que Mme Émilie Daele (contrôle de gestion) et M. Vincent Aresi (comptable), tous deux de la société NEORESID.

Je vous présenterai en détail les échanges lors de notre prochaine réunion du CS, mais voici dès à présent un résumé des principaux points abordés :

1. Baux commerciaux (échéance 2026): Il n’y a pas lieu de parler de « renouvellement » des baux, car ceux-ci n’ont pas de périodicité : à tout moment, le propriétaire ou NEORESID peuvent dénoncer le bail avec un préavis de 6 mois.

2. Pérennité et attractivité de l’immeuble (travaux nécessaires dans les logements):

Après discussion, nous avons demandé à NEORESID de réaliser un bilan par typologie d’habitation (T2 2×18 m², T2 36 m², T3, etc.) afin d’évaluer les travaux nécessaires à la remise en état des logements.
Notre immeuble ayant désormais 20 ans, il est pertinent d’envisager, à moyen terme, une remise à niveau progressive, à valider individuellement par chaque copropriétaire.

NEORESID a exprimé sa volonté de valoriser nos biens dans nos intérêts mutuels, notamment en participant au renouvellement du mobilier, sous réserve d’un effort des copropriétaires sur la réhabilitation des logements.
J’avais par le passé émis des réserves sur la facturation des travaux « à frais réels » (marge potentielle de NEORESID), mais après nos échanges de ce matin, je souhaite souligner la démarche constructive engagée par M. Mugniery.

Renouvellement des volets: Dans le cadre de ce plan global, J’aimerai demander à NEORESID de nous fournir un bilan chiffré pour le renouvellement de nos volets individuels. Les volets (en façade) sont aujourd’hui sous la gestion de Cosialis, cependant je considère que dans le plan d’une remise en état plus général de nos appartements, que NEORESID pourrait nous permettre de bénéficier de tarifs plus avantageux que ceux proposés par COSIALIS.

Je vous sollicite donc pour valider une demande de dérogation auprès de COSIALIS, afin de permettre à NEORESID d’inclure le remplacement des volets dans son plan de rénovation global.
Toutefois, cela pourrait entraîner une non-homogénéité entre logements, selon les choix des copropriétaires de valider ou non ainsi que pour les copropriétaires hors baux.

Merci de me confirmer ou non votre accord pour déléguer temporairement à NEORESID la réalisation des devis concernant les volets des logements en bail commercial.

3. Charges locatives

Concernant les charges, et plus particulièrement le paiement direct à COSIALIS, M. Mugniery doit revenir vers ce dernier pour acter la mise en place du paiement direct dès janvier 2026.

4. Contrat d’électricité

Le dossier du contrat d’électricité (reliquat d’abonnement ENGIE jusqu’à fin 2026 env. 1 000 €/mois) est un sujet bien évidemment de fortes discussions.
Nous sortons peu à peu de cette situation. M. Mugniery a confirmé que la part relative aux logements sera prise en charge par NEORESID au titre des charges locatives. Ce poste de dépense reste modeste au regard des difficultés que nous avons traversées.

5. Indice de référence des loyers (IRL)

L’IRL est actualisé de +1,04 % au 13 juillet 2025.
Le 3ᵉ trimestre est le trimestre de référence, et le 1ᵉʳ trimestre de l’année suivante celui d’application

Compte rendu et observations de MR Mugniery

Concernant le bail j’apporterai la modification suivante :

– le bail actuel est en tacite reconduction, ce qui signifie qu’il peut être dénoncé à tout moment par l’une ou l’autre des parties. Les obligations étant les suivantes :

– respect des délais contractuels (trimestre échu + 6 mois)

– en cas de rupture à la demande du propriétaire : acquittement de l’indemnité d’éviction redevable au gestionnaire

– il est envisageable d’envisager un renouvellement du bail, en 3/6/9, ce renouvellement intégrant les engagements des propriétaires concernant les travaux et d’éventuelles modalités que nous pouvons revoir ensemble. Il n’y a néanmoins de notre côté pas d’urgence sur le sujet

Concernant les travaux, nous pouvons, avec accord du Syndic et des propriétaires nous occuper du changement des volets.

Concernant la relation Neoresid/Syndic, nous avons effectivement trouvé extrêmement cavalier la facilité avec laquelle l’addition résultant de ses erreurs nous a été envoyée, avec la bénédiction des propriétaires… comme sa capacité à se défausser sur Neoresid, reprise également de concert par les propriétaires et notamment à la dernière AG.

Je compte donc sur vous pour rétablir un langage de vérité, notamment sur le fait que Neoresid a assumé l’ensemble de ses responsabilités et des erreurs commises par d’autres acteurs, et que Neoresid a apporté les solutions à une situation de crise inédite sur cette résidence. Je trouve par ailleurs positif que le Syndic finisse par admettre ses erreurs auprès de vous. Et rappelle que la situation du Valencey n’est pas identique à celle des autres résidences qu’ils ont en gestion car aucune ne dispose d’un PDL unique pour l’ensemble de l’électricité… les montants engagés ne sont pas les mêmes… vous en conviendrez. Un triplement de l’électricité des communs fait passer une facture de 10 K à 25/30K, si cela ne fait pas plaisir aux propriétaires, vous conviendrez que cela n’a rien à voir avec une facture qui passe de 90K à 230…

Concernant le renouvellement ou non du mandat du Syndic, nous ne souhaitons pas intervenir et encourageons les propriétaires à prendre leur responsabilité, sous votre impulsion.

Remarques aux membres de l’association

Les cotisations annuelles seront bientôt à renouveler pour 2026